卖房签订合同什么情况下合同无效

住房买卖合同生效的三个最基本的条件是：签约人具备完全民事行为能力、住房买卖合同内容不违反法律或者社会公共利益、买卖双方意思表示真实。其中任意一个条件不满足的话，合同即为无效合同。

1、签约人不合法，合同无效

合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形：

（1）未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。

未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其签署合同需监护人代为签署。

（2）无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。

委托他人签订合同，需委托人本人到公证处办理委托公证，受托人携带公证书办理住房交易手续。

2、合同内容不合法，合同无效

合同成立的必要条件之二，就是合同内容要符合法律规定，不侵害他人、国家、社会公共利益。

（1）买卖小产权房、违章建筑等违规房产，合同无效;

住房买卖的大前提，就是房产符合法律规定，受法律保护。以集体所有土地面上违规建造的小产权房为例，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

（2）恶意串通转移房产，损害第他人利益的，合同无效;

转移房产，需共有权人同意，且不可损害社会利益和国家利益。

3、不可如实反映双方意愿，合同无效

在二手房买卖过程当中，普遍的“不可如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。

较为普遍的是卖方与中介合伙欺骗买方的情况，但实际上买方欺诈卖方的情况也有，所以在签订合同的过程当中，无论是买方还是卖方都要注意。