中央“去庫存”基調已定 樓市后續政策如何加碼？

    繼11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，國務院常務會議上李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

    連續幾日中央對于去庫存的強調，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。

    21世紀宏觀研究院對比國家統計局今年以來的數據和2013年數據，并結合各地土地市場表現和政策走向研究發現，決策層此番提去庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關注高庫存的三四線城市，從增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩定房地產市場。

    決策層為什么在這個時間點頻提去庫存？

    21世紀宏觀研究院認為，決策層此番提出化解樓市庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。

    1.房地產投資增速持續下滑，創21個月來最低

    房地產投資數據在2014年初急轉直下，并持續下滑，截止到2015年10月的數據，房地產投資的同比增速已經創歷史新低，同比增速僅2%。從全國和地方的數據來看，房地產投資增速的下滑無疑拖累著固定資產投資的增速，并成為影響GDP的重要因素之一。

    2.房地產庫存仍在不斷攀升，且銷售增長出現疲態

    截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

    銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數據卻并不樂觀且已顯現出疲軟的態勢，1-10月商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個百分點。從單月情況來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不斷收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均遠低于近6個月13.2%的平均增速。

    再反觀2013年，截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

    3.賣地收入驟降，加劇地方債務危機

    今年1-10月，房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來罕見的低迷。

    土地收入的持續下滑將加劇地方政府的債務危機，在房地產投資下滑之時，基礎設施投資成為對沖房地產投資下滑穩定宏觀經濟的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無錢吸引社會資本進入的現狀。在確保地價和防范金融風險的背景下，地方政府只能收縮土地供應以穩地價。

    4.房地產去庫存成為經濟痛點，關系金融體系風險

    21世紀宏觀研究院認為，和此前房地產投資持續增長拉動宏觀經濟增長的趨勢不同，當前的房地產投資無疑成為拖累固定資產投資，乃至宏觀經濟增長的痛點。

    另一方面，樓市的高庫存也將給金融體系帶來風險。眾所周知，我國銀行業對房地產抵押物有很強的依賴性，開發貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以不動產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為不動產。

    2012年上半年，全國銀行業貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達1.59%。

    下一步去庫存政策將往何處去？

    鑒于當前中國的人口流動，樓市供需關系狀況，人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點區域。以下的政策方向也將主要針對樓市庫存較嚴重的三四線城市，而非火爆的一線城市。

    1.增加住房需求

    21世紀宏觀研究院認為，增加住房需求是穩定住房消費的一個重要舉措，未來增加住房需求將從力推農民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類中發力。

    （1）戶籍制度改革拉動住房消費：發力點為力推農民工購房

    能夠拉動三四線購房消費的主力群體無疑是農民工，支持農民購房是推進新型城鎮化的需要，也是消化商品房庫存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺促進農民進城購房的激勵政策和支持措施。

    （2）收購存量商品房為保障房或者棚戶區住房

    在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，并提出實施三年行動計劃，改造規?？涨?，加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產投資下滑對上下游產業以及宏觀經濟帶來的負面影響，打通商品房和保障房的通道，收購存量商品房為保障房也是解決房地產庫存，穩定投資的重要方向。

    （3）各地陸續取消限外令

    8月27日，六部委聯合發文宣布調整房地產市場外資準入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內松綁。年底，各地將陸續出臺落實政策。

    2.進一步降低購房門檻，出臺刺激性的政策刺激住房消費

    （1）后續購房的首付比例及房貸成本有望進一步降低

    自2014年11月以來，央行已六次降息，四次全面降準。根據6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。

    此外，購房的首付比例進一步降低，也將對提升房地產市場銷售熱度起到積極影響。此前的9月30日，住建部和央行聯合發文稱非限購城市的首付降低到25%。

    （2）地方將繼續加大對住房公積金的松綁，提高公積金的使用效率。

    （3）普通住宅標準調整，降低稅費

    （4）后續三四線城市或陸續出臺購房減免稅費+補貼性的政策

    雖然頗有爭議，但是減免稅費及補貼性的政策將是地方政府可以直接出臺，緩解地方銷售困境的最直接手段，根據21世紀宏觀研究院的不完全統計，目前已有超20個縣市落地了減免稅費+補貼性的政策，比如鄭州、長沙等。

    3.降低房企融資難度，減少土地供應防范地方經濟和金融體系風險

    （1）降低房企融資難度，系統解決房企的資金問題

    解決開發商的資金問題，是防范地方房地產經濟風險的重要方式，三輪全面降準后，自4月起房地產開發企業到位資金累計同比降幅逐月收窄，至6月轉降為增。1-9月，到位資金為90653億元，同比增長0.9%。

    未來貨幣政策還將有進一步放松的空間，房地產開發企業資金壓力將進一步緩解，且開發商的融資也將更多元化，僅10月就有12家企業發布內地公司債或非公開發行股票，募集資金額達到了470億。

    （2）壓縮高庫存區域的土地供應

    這也是減少庫存的方式，且也可以實現穩地價的效果，防范因地價大跌加劇地方債務壓力。