交易流程要历经以下几个步骤：
一、看房
二手房的房源可在网上浏览房源信息，也可去门店找专业的经纪人咨询。核实房屋产权，产权清晰很重要，避免日后的纠纷。去看房时，需要重点关注房屋质量、小区环境、周边配套等。房屋质量主要看楼体墙面、室内墙壁有没有裂缝等重大质量问题；小区环境主要看安保强度、绿化率，小区住户的组成成分等，判断社区的安全和居住舒适度；周边配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市场等，交通配套、医疗配套等。
二、签约
1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起买方的注意。
2.必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3. 必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行合同中的违约责任。
4. 必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5. 必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利，通过经纪公司交易的二手房比例也在逐年增加。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6. 买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取订金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7. 必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
三、资格核验
买房验资说简单点就是房产开发商对买房者经济能力的检验，让买房者出具一定的资金证明，然后才能在开发商处取卡排号，取得购房资格，才能在房子开盘时凭号选房。不过现在国内买房验资的事情多出现在北京上海以及广州深圳等房产交易特别火爆的地方，多数二三线城市还没有出现。
买房验资的流程其实很简单，想买房的人可以先去售楼处或者房产开发公司拿卡，这种卡多会分为多个不同的等级，像普通会员、高级会员卡以及VIP等，然后持卡去指定银行交纳一定的资金，不同等级的会员要求交纳的资金数量各不相同，但是级别越高交的越多，在选房时有优先选房的权利。
买房人把资金存入指定银行以后，把存款凭证交给房产开发商验证或者把复印件留在房产公司，这时可以得到一个选房的号码，房产正式开盘以后直接拿号选房就可以。这种买房验资行为的了出现，在很大程度上体现了现在房产市场的火爆，但是进入2017年以后，国内房产政策收紧，房产交易已经有了明显的降温，这种买房验资的行为已经受到了相关部门的限制，现在它在房产市场上已经比较少见了。
四、网签
网上合同签约。现在房管局为了防止开发商一房二卖的纠纷出现，规定购房合同必须在房管局的网上填写购房者的信息才能打印出来，当开发商把购房者的信息输入该套房子的合同信息里，并点确定后，该套房子就已经在该客户名下了，就算业主没在合同上签字，这套房子也打印不出有其他人信息的合同了，就不能再卖给另一个人了。合同打出后客户如果对合同有异议，不愿交钱并签合同，那这个合同必须要客户和开发商同时去房管局注销合同，少一方都注销不了，不注销这个房子就不能卖给别人，这个周期大概5-10天。如果客户不配合开发商去房管局注销合同，开发商只有到法院起诉该客户，等法院判决，再拿强制执行书到房管局注销合同，这个周期在6-12个月。看完后你就知道开发商为什么要先交首付再打网签合同了吧。
五、付款
在买房卖房情景里，经常遇到的付款方式分别是：全款、贷款、分期。我见过不少混淆贷款和分期，人家说的是分期，但其实签贷款买房的合同，或者反之。听起来像是反正钱都是付给对方的，他们说怎么付就怎么付就行了，但实际上付款方式关系交易安全和权益保障。
1.全款支付
全款很好理解，自掏腰包一次性支付全部房款，过去不管投资还是自住，大有全款支付的业主，等这么多年回过来味了，都觉得当时太傻应该用杠杆买房。现在情况相反了，绝大多数人都会选择贷款买房，尤其是现在这个阶段，现金攥在手里日子好过些。
2.按揭贷款
贷款也就是我们说的按揭，贷款买房本身既可以说是一次性付款，也可以说是分期付款，业主首先要自己掏定金，定金会在签合同后变成首付，这是第一次付款，第二次的话是办完贷款银行替业主支付剩余房款，然后业主定期还房贷。
说这是一次性付款是因为业主从自己腰包里掏钱只有首付，后面的钱是银行直接转到开发商或者卖房人的账户，不过买房人的账户，而且付款间隔没那么大；说这是分期付款的话，是因为首付和贷款不是同一时间支付，虽然时间没那么长，但也是分次分期了。
3.分期付款
分期付款不等于贷款，这点一定要强调，分期付款通常是三次以上，而贷款的话也就两次付款，一次自己一次银行。有的合同上签订的是贷款，但销售告诉业主是分期付款，随便说几个时间让他在那个时间付款就行，等销售拿了钱离了职，公司没钱了就可以起诉业主，业主再说什么当时可不是这么说的，也没什么用了。
付款是买房人的主要义务，这个义务如果没有履行好，肯定要承担违约责任，在确定自己要买房的情况下，一定要量力而行做足功课，比如提前查下征信、提前审查合同，千万别等到签完合同履行的时候发现不一样，甚至都不用管什么原因，但凡你没付款就是理亏。
六、交税
1. 增值税。现行增值税法规定，对非一线城市不满2 年的房屋对外出售要按5%的征收率征收增值税；超过2 年的房屋对外销售的，免征增值税。对一线城市的不同是区分普通住宅和非普通住宅，即满2 年非普通住房对外销售的，按房屋出售收入减去当初购买房屋价款差额的5%征收率征收增值税；普通住宅则和非一线城市的规定相同。
2.个人所得税。现行个人所得税法规定，对购买普通住房且居住不满5 年的或不是唯一的住房对外转让的，按房屋价格的1%或差价的20%缴纳个人所得税；满5 年且是唯一的住房则免征个人所得税。对购买非普通住房居住不满5 年的或不是家庭唯一住房对外转让销售的，按房价的2%或差价的20%纳税；居住达5 年且是唯一住房的，不纳税。
3.土地增值税。现行土地增值税法规定，对普通住宅免征土地增值税。对非普通住宅持有时间在3 年内对外交易的，按照房屋成交总额的0.5%征收土地增值税；持有时间在3—5年对外交易的，按照房屋成交总额的0.25%征收土地增值税；持有时间在5 年以上对外交易的，则免征土地增值税。
4.契税。现行契税法规定，对购买家庭唯一住房且面积小于90 平方米（含90 平方米）的，减按1%的税率征收契税；对购买家庭唯一住房且面积大于90 平方米的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房且面积小于90平方米（含90 平方米）的，减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房且面积大于90 平方米的，减按2%的税率征收契税。各地契税政策不统一，以当地实际为准。
七、过户
第一，结清水电表账单。原业主是否已经将水费电费结清了？电表是否移动或者改装过？逾期未缴纳水费、电费，如经催缴后仍未缴清水费和滞纳金则停止供水、供电。
第二，有线电视、数字电视、宽带，要过户。
第三，物业更名及结算物业管理费用。物业更名和物业费结算需要买卖双方到房屋的物业管理公司办理，物业费用的结算以交房当日为准。
第四，结算维修基金。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。
第五，天然气的清点及过户。按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。
第六，户口的迁出和转移。买二手房，常见的纠纷就是户口的迁移了，一定要注意及时督促上家迁出户口，在房屋交接日前一天可到房屋所在地的派出所查阅上家的户口是否已经迁出。
第七，质量问题细排查，收楼证明备齐全。由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
第八，签署《房屋交接书》。签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。
八、房屋交接
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1.询问卖房者是否已到税务局开具全额房款发票。
发票是由税务局统一印刷的，它不仅是买方合法取得该房地产的重要证明之一，又表示买卖的过程已经照章纳税，加之是办理退税及下次征税的重要依据因而就格外重要。记得一定要索要全额房款发票。
2.房屋内的水电煤气、物业、有线电视等是否已办理过户手续。
涉及到过户的办理，虽然只是很小的事，但是也先提前办理好过户手续，并且核查原房主是否已经结清所有的费用。一般如果是通过中介买二手房，中介会负责办理。
3.房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接。
购买二手房的时候，购房者通常会注意检查房屋设备的新旧程度和是否已损坏。但往往忽视索要发票和保修卡。一旦日后出现问题需要修理的时候就造成了不必要的麻烦，特别是贵重的物品。
4.房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接。
房租装修合同和装修发票以及保修卡对于日后房屋装修是否出现问题等都是重要的依据，所以一定记得索要这些凭证。
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