Castellums årstämma

Jag besökte Castellums årsstämma som jag även gjorde för två år sedan (2015).

Först och främst var jag lite sent från jobbet men jag han med en snabb wrap innan jag fick sätta mig på övervåningen och lyssna (undervåningen var smockfull). Revisorsrapporten var ganska ointressant och det kändes som de områden de kollat extra på var samtliga områden. Vilket är konstigt då de var betydlig mer intressanta under MQs årsstämma.

Det var roligare att lyssna på Ordförande Charlotte Strömberg även om hon läspade lite. Tre punkter som hon nämnde för framtida avkastning och varför Castellum bör lyckas bra är att de har starka kassaflöden som kommer gå till över 10 miljarder som de har projekt på gång närmaste åren. Problemet med centrala hus är att de inte riktigt får byggas nytt så därför är det mycket projektering på gång för att förnya och optimera befintliga strukturer.

En annan fördel med Castellum skulle vara ledningens ersättning, där hälften är baserad på tillväxt i resultatet varje år. Den andra häften är baserad på 3 års basis om Castellum aktien presterar bättre än fastighetsindex i Sverige, Stor Britannien, och Tyskland(?), samt om kursen stiger med över 50% över samma treårsperiod. Det är ganska vettig ersättning även om jag tycker det borde vara större fokus på resultatet då aktien är något som är svårt för dem att påverka. Dock gillar jag att de måste köpa Castellum aktier för minst hälften av den rörliga ersättningen som kan uppgå till max 12 månads löner.

Sista punkten var att de jobbar mycket med hållbarhet och att genom att jobba med hållbarhet blir både bolaget och samhället vinnare.

Sedan berättade VD Henrik Saxbom lite om året som gått. De har gått från 38% centrala lägen till 54% senaste åren och på samma tid har kontraktstiden ökat med 0.5 år från 3,3 till 3,8. 80% är kontor vilket jag tycker är lite synd då jag gärna sett mer bostäder, dock finns det mer pengar i kontor. De fick in mycket kommunala fastigheter via förvärvet av Norrporten.

VD gick också in på projekten de har och räknar med 2.5 miljarder per år och att de redan har projekt för 5 miljarder i pipelinen. Han tryckte även på att inflationen varit på 0% men att de ändå lyckats höja priserna med 2% organiskt. Detta stödjer fortsatt tillväxt framöver då de inte bara kan förlita sig på att öka/förädla beståndet. Intressant var också att kostnaderna inte ökade i samma takt som intäkterna efter förvärvet vilket är trevligt. Han nämnde även att både hyresmarknaden och fastighetsmarknaden är fortsatt gynnsam vilket är trevligt.

Till ovanlighetens skull var det flera privata investerade som ställde några svårare frågor till VD och ordförande som jag ändå tyckte de bemötte väl även om vissa inte riktigt var sådana de kunde påverka.

Någon av er som var där eller har gått eller planerar att gå på någon årsstämma framöver? Själv missar jag tyvärr Amhults stämma på onsdag, men Latour och även Fingerprint (lär bli intressant) var det planerat att gå på om det inte dyker upp förhinder. Om någon läsare tänkt gå kanske jag till och med dyker upp tidigare än 5 minuter innan stämmans start (som den tidsoptimerare jag är).

Diadrom och Castellums årsstämmor

I torsdags var jag på två årstämmor, skillnaderna var som natt och dag mellan dem vilket var lite roligt. Jag tänkte gå igenom dem i kronologisk ordning. Tanken med mina inlägg är väl främst att skriva om sånt de säger under presentation/frågor men som kanske inte riktigt framgår i rapporterna (som jag dock bara skummat).

Diadrom var jag som vanligt yngst och antalet deltagare fick plats i ett litet kontorsrum, det var väl runt 15 personer där och lite mer än 60% av rösterna i bolaget. Som tidigare var det mycket som bara skulle godkännas. Det intressanta är VD presentationen och revisionsberätelsen, där de då faktiskt berättar vad som händer och frågor kan nästan tas direkt med hyffsade svar.

De intressanta punkterna tyckte jag var att akiteägarna var tveksamma till tillväxten då bolaget säger att marknaden växer. För Diadroms del har det varit en del motvindar då stora bolag i Sverige skär ner på sin R&D avdelningar. Det lät nästan som att de stått emot väldigt bra och därmed bara fått en mindre minskning av resultat. Där jag gissar att delvis så har det inte påverkat dem allt för mycket även om det påverkat dem och delvis så har de fått nya kontrakt (med tanke på att de jobbar aktivt på att minska sitt beroende av Volvo).

En annan intressant punkt tyckte jag var att i vissa fall förmedlar Diadrom vidare vissa projekt till annan konsultbyrå för att sedan fakturera slutkund och ta några procent och skicka resten vidare till extern konsult. Detta arbete har minskat under året vilket medför bättre marginaler men mindre omsättning. Då första kvartalet var ganska svagt så har de inte heller jobbat aktivt för att anställa så mycket nytt folk vilket syns då de har minskat antalet anställda.

Tillväxten i framtiden finns där men är ändå såpass osäker att jag väljer att inte investera i Diadrom trots den höga kupongen. Diag Studio Lite har en del potentiall men det lätt lite oroväckande att konkurenter i vissa fall är större globala företag som får en edge av sin då, större, geografiska närvaro.

Avslutningsvis måste jag även nämna att de serverades mazariner som smällte gött i mun på vägen till Castellums årsstämma.

Castellum var som tidigare nämt en helt annan värld. Där jag tidigare skakade hand med VD mfl så gick man nu igenom en "station" med personer som scannade entré "biljetten" som man fått hemskickad. Två säkerhetsvakter stod vid trappan upp och på andra våningen fick man en lätt middag vilket var trevligt för min mage som började klaga lite. Väldigt god faktiskt med tortelini och kyckling. Sedan gick man in i biograf salen på Chalmers RunAn där det satt 300 aktieägare och väntade på att VD, styrelseordförande och två advokater (en som höll i stämman och en sekreterare) skulle börja med årsstämman.

Detta får väl anses vara den första större årsstämman jag varit på. Likaså var den lite mer långtråkig även om Castellum är ett väldigt fint bolag vilket belystes. För det mesta snackades de om Castellums långsiktiga värdeskapande som fortsätter än idag. Likaså äger Castellum 30% av Sveriges miljömärkta byggnader och 20% av beståndet är miljömärkt. Castellum har haft en del miljömål som de då klarat av, bla. var det en använding av CO2 som var 70% av vad andra bolag har och målet framöver blir ett minska på den till 50%. De vill även miljömärka fler byggnader. De var även väldigt företagsamma med att ge chansen till yngre människor genom praktik eller anställning under året.

Lite elakt så behöver även ägarna föryngras då det kändes som de flesta deltagarna kommer vara döda inom 10 år. Jag tyckte det var lite komiskt, men det är synd att inte fler yngre intresserar sig då det ändå är ganska intressant. Det var ungefär allt, tråkigt och lönsamt som ett fastighetsbolag ska vara.

Jag äger några aktier i varje bolag för att kunna gå på stämman. I annat fall tycker jag de är för dyra för ett större innehav.

Tankar kring årsstämman och bolagen? Någon annan som var där?

Fastighetsbolag Analys

Har kollat lite på fastighetsbolag. Främst för jag var intresserad av Castellum. Hittade även Diös Fastigheter som hade en hög direktavkastning. Wallenstam rekommenderades av Placera för sin värdetillväxt. Då jag främst fokuserar på direktavkastning var det mindre intressant då men för att jämföra tyckte jag den kunde vara bra att ha med. NCC Hamnade även den med även om de är mer aktiva inom bebyggelse. Jag använder mig av Aktiefokus modell för aktievärdering och ska även försöka mig på de kriterier som Lundaluppen har som kommer från Graham. Data har hämtats från börsdata som jag hittade till min glädje.

Allmänt

I grova drag så är fastighetsbranschen ägande och uthyrning av allt från företagslokaler och kommersiella lokaler till bostads och hyresrätter. Castellum och Wallenberg har även egna projekt där Wallenstam fokuserar på förnyelsebar energi och Castellum på billiga centrala fastigheter som de sedan bygger om och säljer/hyr ut till förmånliga priser.

Wallenberg har sitt huvudfokus i Göteborg men har 36% av sin verksamhet i Stockholm. Deras fokus ligger i att hyra ut lägenheter och deras långsiktiga mål är att bygga 1500 lägenheter per år nästkommande 5 åren. I relation byggde de 2200 senaste fem åren.

Castellum verkar även de i huvudsak i Göteborg (43%) men utöver Stockholm och Mälardalen (36%)har de även fastigheter i Öresundsområdet som står för 21%. Stora skillnaden mellan Castellum och Wallenstam är att Castellum äger kontors- och butiksfastigheter (65%) och lager- och industrifastigheter (31%). Castellum sköts i form av sex stycken dotterbolag som sköter all förvaltning lokalt vilket gör att Castellum undvikit ökade förvaltningskostnader som medförs vid utspridda anläggningar.

Diös Fastigheter har tvärtom valt att agera enbart i Norrland. Jag inbillar mig att bostadsbubblan som är en ganska stor risk vad gäller fastigheter slår ut mindre i norr där bostadsbristen inte pressar upp priserna som i Göteborg och Stockholm. Här tillkommer dock risk i att de är väldigt utspridda. Diös huvudsakliga marknad ligger som Castellum i uthyrning av butiker och industri lokaler.

Slutligen NCC som driver bebyggelse i hela Norden. De har två huvudsegment, Construction och Housing. Där Construction gått mindre bra senaste även om orderingången ökat och Housing som ökat stadigt senast mycket p.g.a bostadsbristen antar jag.

Data & analys

	Kurs	Avkastn.	P/E	BVPS	P/B	ROE
Castellum	103,2	3,80%	7,8	78,18	1,3	11,50%
Wallenstam	101,7	1,20%	8,4	73,87	1,4	5,76%
Diös Fastigheter	47	4,90%	7,2	42,21	1,1	10,60%
NCC	223,5	4,50%	12,8	68,51	3,3	20,60%

Ganska snabbt ser man att NCC hamnar under helt andra multiplar. I nästa graf är (1) bolagsvärderingen med mitt avkastningskrav vilket jag för enkelhetens skull satte till 10%. (1.5) är marknadens avkastningskrav och (2) är utdelnings avkastningen. Jag lade även in förväntade värden för år 2015 av nyfikenhet då jag snabbt kom fram till att inga av bolagen var billiga till dagens nivå. Tvärtom var de dyra. Diff är skillnaden mellan min kursnivå och den faktiska.

	(1)	(1,5)	(2)	Diff	Diff 2015	(2)2015
Castellum	89,91	8,71%	9,46%	0,87	1,00	27,58%
Wallenstam	42,55	4,18%	5,76%	0,42	0,45	25,13%
Diös	44,74	9,51%	16,48%	0,95	1,08	80,19%
NCC	141,13	6,31%	2,61%	0,63	0,87	28,50%

Detta sätt att analysera säger oss att Castellum är värderad efter vad den borde vara värd 2015. Dock kommer det bara från vad den kommer att vara värd i form av deras Book Value Per Share (BVPS). Sista kolumnen visar på varje företags avkastningskrav kommer bli i from av utdelning samt utdelningstillväxt förutsatt att de uppskattade värdena realiseras. Diös ligger ganska klart etta i både tredje kolumnen och sista då de både har en hög utdelningsnivå och väntas göra det i fortsättningen. Diös är dessutom enda företaget som är billigt (om 2 år med dagens kurs). Wallenstam kommer sist och är knappt intressant då 25.13% om 2 år jämfört med deras utdelning av 1% blir inte så mycket. NCC är oavsett dyr men det kommer bättra på sig med tiden förutsatt samma kurs. Wallenstam blir dyr rakt igenom. Deras förväntade värdetillväxt är inte tillräckligt stor för att motivera dagens kurs. Spontant så har alla höga kurser p.g.a rekommendationer. Placera gjorde rekommendationer på samtliga bolag vilket var skället till att jag hittade dem från början. 

Som sista jämförelse räknade jag på vad de borde vara värda om de får ett p/e på 10. Är dock inte alls säker på hur trovärdig en sådan värdering är. Enligt börsdata har branschen låg p/e overall. Den kanske inte är lika intressant då branschen inte kommit igång ordentligt? NCC hade tvärtom ett väldigt lågt P/E, ska man jämföra P/E mot branschsnittet istället kanske?

	EPS	p/e (10)	potential	hävstång	prognos
Castellum	13,2	132	27,91%	9,19	minskar
Wallenstam	12,13	121,3	19,27%	18,2	minskar
Diös	6,49	64,9	38,09%	11	minskar
NCC	17,43	174,3	-22,01%	2,42	minskar

Även här ser vi att Castellum och Diös har mest potential och mindre hävstång (NCC annan bransch, andra förutsättningar). Enda för Wallenstam är att under börskraschen står Wallenstam som enda företag som inte gick minus det året även om det var väldigt nära. Annars har den följt samma intjäningscykel som de andra företagen.

	Castellum	Wallenstam	Diös Fastig.	NCC	Kommentarer
Storlek	Ja	Ja	Nej	Ja
Finnans	Ja	Ja	Nej	-	Soliditet>40% & Ränteteckningsgrad>2. NCC har andra villkor
soliditet	47,94%	48,54%	31,88%	76,32%
Intjäningstabilitet	Ja	Ja	Nja*"	Ja	*"Har bara funnits i 6år
Uteldning	Ja	Nej*	Nja*"	Ja	*För dålig utdelning även om de fyller kravet på långsiktig tillväxt
Intjäningstillväxt	Ja	Ja	Ja	Nja*	*Har gått upp och ner

Trovärdig ledning och gynnsam ägarbild har jag tyvärr inte tid med eller ork just nu men kommer kollas igen senare.

Slutsats

Det var kul om än så tidskrävande att analysera företag. I framtiden verkar det vara som en vettig strategi att se över nyckeltalen för att se om det finns potential eller ej för att sedan göra en bättre analys där man går igenom rapport osv. Fastigheter har jag nu bättre koll på och ser en vettig framtid så länge inte bostadsbubblan spricker. Svårt att bedöma vad som händer då och känns som att staten vill förhindra det så mycket som möjligt. Castellum och Diös ska jag fortsätta att följa, jag kanske ändrar mig vid rapport men just nu var samtliga bolag "dyra", även om de har potential. Castellum känns som ett stabilt långsiktigt val medan medan Diös fortfarande har tillväxt som kan vara starkare då det är ett mindre företag. En sak jag räknat med är att i och med de är stora bolag så har jag inte riktigt kollat hur det är med konkurrensen då de verkar ha en vettig strategi för resultat.

Redan i veckan kommer Castellum's rapport som jag har för avsikt att gå igenom och se om jag behöver ändra något. Har även för avsikt att gå igenom analyser av Mr Green och Awilco Drilling om jag har tid. Tänkte då även göra en egen analys av dem för första gången vilket blir intressant :)